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궁금하넷 지식답변 팀 입니다.
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다음 세입자가 구해지지 않아 보증금 반환을 못하게 되는 경우 수중에 여유자금이 없다면 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면서 본인 의도와는 상관없이 전세사기가 될 수 있습니다.
이럴경우 집주인에게 선쉬위 대출이 없고 세입자가 대항력을 갖췄다면 부동산 경매에 대항할수 있는 법적인 권리를 갖게됩니다. 세입자는 전입신고와 확정일자가 경매일보다 빠를경우 낙찰대금에서 다른 채권자들보다 먼저 돈을 받을수있는 우선변제권자로 인정됩니다.

계약갱신요구권에 의해 연장된 임대차의 존속기간은 2년이다(법제6조의3 ②). 그러나, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월후에 계약해지의 효력이 발생한다(법제6조의3 ④).
● 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임(월세)과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다(법제6조의3③). 증가는 5%의 범위내에서 증가될 수 있다(법제7조 ②)

[경매에서의 보증금 보호]
● 대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신되는 것이므로 최초 보증금에 대해 확정일자와 전입을 마쳤다면 기존 순위는 유지된다.
● 만약 보증금의 감소가 있었다면 보호에서 문제가 되지 않으나, 보증금의 증가가 있었다면 그 증가분은 갱신일 이후의 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 만약 갱신일 전에 담보권이 설정되었다면 증가분은 후순위권리가 된다. 물론 갱신일 전의 최초 보증금은 선순위가 유지된다.

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